В какие квартиры лучше всего вкладывать деньги
Сергей Жарков, Марина Ховратович
Источник: Ведомости
Это вторая статья про инвестиции в московские новостройки (первая опубликована 14 мая). В прошлый раз мы рассказывали о возможностях, которые предоставляет московский рынок жилья. На этот раз речь пойдет о том, в какие
Это вторая статья про инвестиции в московские новостройки (первая опубликована 14 мая). В прошлый раз мы рассказывали о возможностях, которые предоставляет московский рынок жилья. На этот раз речь пойдет о том, в какие квартиры лучше вкладывать деньги.
По словам участников и аналитиков рынка недвижимости, доходность инвестиций в различные новостройки зависит от стадии строительства и такого трудноопределяемого понятия, как "удачность" проекта, его соответствия ожиданиям после завершения строительства.
Деньги, вложенные в типовую и элитную новостройки, могут прирасти с момента нулевого цикла до сдачи их в эксплуатацию и на 10% , и на 140% , говорит руководитель аналитического центра компании "Домострой" Дмитрий Попов. Сюда входит и "рыночный" рост за счет общего подорожания недвижимости, и рост за счет продвижения объекта, объясняет Попов. Доходность, по его словам, зависит от многих факторов, основные из которых - ценовая политика инвесторов, общерыночный рост, качество и сроки строительства.
Доходный бизнес-класс
Директор по развитию компании Vesco Realty Алексей Аверьянов считает самыми выгодными для частных инвестиций объекты бизнес-класса - квартиры средней ценовой категории в достаточно удачно расположенных домах, построенных по индивидуальным проектам, но не обладающих большинством атрибутов, необходимых для причисления к элитным (охрана, подземный паркинг, автономные коммуникации и пр. ). "В бизнес-классе все спокойно, - говорит Аверьянов. - Это наиболее ликвидный товар, со стабильным процентом роста". По данным "Домостроя", в категории de lux, в классе А удорожание на отрезке "котлован - госкомиссия" составляет максимум 25% , а в классе B этот рост нередко достигает 100%.
Эксперты "Миэль-Недвижимости" также считают самой выгодной в этом году покупку жилья бизнес-класса в популярных или набирающих популярность районах, поскольку роль месторасположения будет расти. Они советуют подобрать нетиповое жилье чуть дороже среднерыночного - $1600 - 2500 за 1 кв. м по текущим ценам. Конечно, не все, что попадает в эту ценовую категорию, достойно внимания инвестора. Многие риэлторы рекомендуют районы комплексной застройки, считая их наиболее интересными для вложения денег. По их мнению, однородная социальная среда (не только в отдельно взятом доме, но и во всем микрорайоне) , развитая инфраструктура, единая архитектурная концепция застройки гарантируют инвестору привлекательность такого объекта. С каждым годом влияние этих факторов будет расти, именно на них обращают внимание покупатели.
Если вы собираетесь инвестировать в недвижимость от $150 000, выгоднее приобрести одну квартиру в монолитно-кирпичном доме в хорошем районе с развитой инфраструктурой, чем несколько недорогих, советуют эксперты "Миэль-Недвижимости". С одной стороны, покупая 2 - 3 дешевые квартиры, вы диверсифицируете свои инвестиции, но в то же время это увеличивает накладные расходы и риски, ведь одновременно зарегистрировать право собственности и продать все объекты практически невозможно.
Центробежное ускорение
Еще одно перспективное направление для инвестиций в недвижимость - квартиры за пределами МКАД.
Аналитики "Домостроя" называют смещение массового спроса из районов комплексной застройки Москвы (Бутово, Марьинский Парк и пр. ) в ближнее Подмосковье знаковым моментом 2004 - 2005 гг. По их расчетам, это приведет к тому, что на первичном рынке Подмосковья квартир будет продаваться больше (и реализовываться они будут быстрее) , чем в Москве. Заметно возрастет и объем строящегося в Подмосковье жилья, особенно типового панельного, в основном за счет крупнейших застройщиков Москвы: ДСК-1, СУ-155, "Главмосстроя" и др. Оставшиеся московские площадки будут застраиваться в основном монолитными домами.
Это пойдет на пользу мелким инвесторам в недвижимость (если, конечно, вложения в десятки тысяч долларов можно так охарактеризовать) : рост цен на жилье повысил минимальную планку этих инвестиций. Теперь появилась альтернатива в виде жилья экономкласса в Подмосковье, которое пользуется все большим спросом у обычных покупателей. Привлекательность подмосковных новостроек повышает практически полное отсутствие конкуренции со стороны вторичного рынка: подмосковные города застроены в основном жильем низкого качества. Частный инвестор, располагающий $30 000 - 40 000, может выбирать лишь между однокомнатной квартирой в типовом доме в Подмосковье или в лучшем случае на окраине Москвы.
Без гарантий
Выбирая объект для инвестиций, нужно учитывать не только квартиру, но и застройщика c риэлтором. Каких-то формальных критериев, позволяющих оценить их, нет, разве что стаж работы на рынке - чем он больше, тем лучше. Определенную гарантию дает подведомственность застройщика стройкомплексу правительства Москвы, но не стоит зацикливаться только на них: многие удачные проекты были реализованы частными компаниями (см. таблицу). Но результат все равно зависит от конкретного случая. Как говорят сами риэлторы, участники рынка недвижимости работают не столько с компанией, сколько с агентом.
Застройщики неохотно работают с частными клиентами. Обычно квартиры продают профессиональные посредники - риэлторы, как связанные с застройщиком, так и независимые. У крупных компаний есть обширные информационные базы из нескольких тысяч квартир разного класса, стоимости и реализуемых на разных сроках строительства или на вторичном рынке. Риэлтор может и подобрать вам подходящий объект для инвестиций, исходя из предполагаемой суммы, ситуации на рынке и цели инвестирования - последующая реализация еще на этапе строительства, после его окончания, сдача в аренду.
Среди их услуг и то, что не под силу рядовому клиенту: юридическая экспертиза правоустанавливающих документов. Опытный профессионал поможет разобраться в отношениях между участниками проекта, добавляет руководитель департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. "Практически каждый проект реализуется несколькими партнерами: инвестором, заказчиком, подрядчиком. Все они участвуют в строительстве либо своими деньгами (имуществом) , либо выполняя определенные работы и, как правило, получают свою долю квартир, которые реализуют", - поясняет он. В разделе квартир могут также принимать участие "зачетники" (лица, предоставившие стройматериалы или услуги в счет будущих квартир) , владельцы недвижимости, ранее находившейся на вновь застраиваемом участке земли. Обычно правительство Москвы получает долю за выделение земли под строительство.
Чтобы понимать, кто чем владеет, участники проекта подписывают "предварительный протокол о распределении площади". Он поквартирно расписывает, кому из участников проекта что причитается. Однако в процессе строительства вклад одной из сторон в общее дело может уменьшаться, а у другой стороны - увеличиваться, что в итоге приводит к пересмотру предварительного протокола. Порой из-за споров подписание протокола откладывается.
Частный инвестор может не разобраться, кто из участников проекта действительно уполномочен продать ему ту квартиру, которая ему приглянулась (именно ту, с видом на Кремль! ). Это может привести к тому, что одну и ту же квартиру продадут двум или нескольким людям. "Такие случаи очень редки, но и за примерами далеко ходить не надо", - говорит Зиминский.
Подобный риск существует и на вторичном рынке: там с продавцом все ясно, но в истории квартиры могут обнаружиться темные пятна, из-за которых цепочка сделок, оканчивающаяся на инвесторе, будет признана недействительной. За проверку юридической чистоты квартиры риэлторы берут 4 - 6% от суммы сделки, но иногда комиссионные доходят до 10%. Однако согласно Гражданскому кодексу риэлтор отвечает по своим обязательствам только в пределах своих комиссионных. Некоторые компании вводят дополнительные гарантии на случай, если после проведенной ими экспертизы покупатель все же лишится квартиры. Одни страхуют свою профессиональную ответственность, другие выдают клиентам гарантии на всю сумму сделки. Однако и страховка, и расширенная гарантия содержат множество оговорок и срабатывают далеко не всегда.
В следующей статье 28 мая мы расскажем о другом способе вложения денег в московские квартиры - их покупке для сдачи в аренду.
МАЛЕНЬКИЕ ТОНКОСТИ: При покупке квартиры на первичном рынке чаще всего заключается один из трех типов договоров: инвестиционный, соинвестирования или долевого участия в строительстве (хотя встречаются и другие). Ни один из них не описан в Гражданском кодексе: они являются комплексными и включают в себя черты разных типов договоров, что делает их весьма сложными.
Например, часто квартира продается посредством заключения договора уступки права требования доли в проекте. При этом надо иметь в виду, что уступить кому-то свое право требования доли частный инвестор может только после того, как он полностью выполнил свои обязательства по данному договору, т. е. только когда он выплатил всю сумму, которую он должен был инвестировать по договору о долевом участии в строительстве.
Еще один нюанс: в соответствии с Гражданским кодексом уступающий право требования по договору уступки должен уведомить должника (в данном случае инвестора) о заключаемом им договоре и, соответственно, об изменении состава участников договора долевого участия в строительстве. Однако сам договор долевого участия в строительстве может предусматривать не уведомительный, а разрешительный порядок. Это означает, что договор уступки требования доли без согласия инвестора может быть признан ничтожным.
А чтобы начать продавать доли в проекте, в котором принимает участие правительство Москвы, необходимо зарегистрировать договор между участниками проекта в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.
Эти и многие другие договоры по сути представляют собой притворные сделки, поскольку в реальности отношения сторон сводятся совсем к другому - выполнению на возмездной основе работ по строительству или купле-продаже готового объекта, отмечает председатель президиума коллегии адвокатов "Джон Тайнер и партнеры" Валерий Тутыхин. Оптимальным для инвестора, по его мнению, является договор о выполнении работ по постройке желаемого объекта.
Сергей Жарков, Марина Ховратович
|
